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任意売却ブログ

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2021年01月05

弊社LINE相談窓口について

昨年より、弊社のLINEを利用した相談窓口の運用を始めました。

既に多数の方からのご相談を頂いており、LINEによる対応にも慣れてまいりましたので、こちらでも公表いたします。

LINEの登録については下記QRコードからも登録が可能です。

電話、メール、LINEなど、ご都合の良い方法からお気軽にご相談ください。

 

2021年01月04

事例「長期間の税金滞納による差押」を更新しました。

今回のケースでは長期間、固定資産税などの税金を滞納されていたため、実際に滞納された本税だけではなく、多額の延滞税があり、合計すると200万円を超えていました。

事例にも記載したとおり、固定資産税など、税金の滞納により差押がされている場合、任意売却手続では優先的弁済権を有する債権者の承諾があれば、税金の差押抹消に必要な額の全部または一部を売買代金から捻出してもらえる場合があります。

しかし、当然のことながら、滞納額が高額になればなるほど、上記の承諾は困難となります。「そもそも売却しても完済に至らないのに、税金に配分する予算があれば自社に返済してほしい」というのは、優先的弁済権を持つ債権者の立場を考えると当然のことであると理解できます。

税金滞納による差押解除の承諾が得られないと売却ができないため、市税事務所(税管轄が府のものは府税)及び債権者それぞれの承諾が必要となります。

事例に記載の通り、滞納税は免責の対象とはならないため、任意売却手続によりある程度弁済を行うほうが、依頼者様にとって将来的な負担を減らすことができます。

当然ながら、競売手続においても競売による売却金額が優先的弁済権持つ債権者の債権額を上回らない限り滞納税への弁済はなされません。

したがって、自宅売却後もしくは自己破産手続後の生活の再出発を行うためにも滞納税の精算は大きな要素となります。

税金の滞納でお困りの方がいらっしゃいましたら、住宅ローンの滞納の有無に関わらず、早めにご相談をされることをお薦めします。

 

*今回のケースでは設定されている抵当権等が滞納税による差押よりも優先されるという前提で記事を書いております。

2020年09月30

住宅ローンの返済が難しくなってきたときに、どうすれば良いか?

新型コロナウィルスの影響により、会社の倒産、失業、ボーナスカットや減収など、今まで何とかやりくりしていたが、このままではすぐに貯金が底をついてしまう...

そのような今後の住宅ローン支払いに対するご相談を受けることが非常に多くなってきました。

中には住宅ローン支払いのために消費者金融等から借入をし、持ちこたえている方もいらっしゃいます。

しかし、これは根本的な解決にならず、いつかは破綻してしまいます。

 

そんな時、新たな借入をされる前に、住宅ローンを組んだ金融機関に相談しましょう。

実際に住宅ローンを滞納する前に相談するほうが、金融機関は柔軟に対応してくれることが多いです。

既に滞納していたとしても、諦めずにまずは金融機関に相談しましょう。

 

◎条件変更の救済措置の一例

1.返済期間の延長

一定の条件の範囲内で返済期間を延長することができ、毎月の返済額を圧縮することができます。

 

2.元金据え置き期間の設定

一定期間の元金支払が免除され、利息のみの支払いとなります。

 

 

住宅ローンの支払いが難しくなったら、まずは金融機関をはじめ、専門家に相談してみましょう。

弊社では住宅ローン返済の問題について無料でご相談を受けております。

ご相談者様のご事情やお気持ちに寄り添い、最適なご提案及び生活の再出発をサポート致します。

 

2020年09月23

住宅ローンの滞納がある場合は早めにご相談ください。

人生は何があるかわかりません。

住宅ローンを組んで自宅を購入しても、失業、離婚、病気、介護など、様々な情勢やライフスタイルの変化でローンの返済がしんどくなることは、誰にでも起こり得ることです。

1ヶ月くらい~と、住宅ローンの滞納を安易に考えていると、最終的には自宅が競売の対象となり、強制的に手放さざるを得なくなります。

そのようなことにならないためにも、少しでも早く専門家にご相談されることをお薦めします。

 

1.住宅ローンの返済が苦しい

返済計画の見直し、条件変更等で解決できる場合があります。

任意売却を含めて、今後のキャッシュフローを前提に様々な方法、対策について検討することができます。

 

2.現に住宅ローンの滞納がある

金融機関から督促や代位弁済手続き開始の通知等が届きます。

詳細については下記リンクをご参照ください。

https://live-property.biz/flow/

 

弊社においては、このような方々の状況やご希望に合わせて最適なご提案を行い、生活の再出発、再建のサポートを行っております。

2020年09月02

離婚に伴う不動産売却

 

1.離婚時に不動産(自宅)を売却する目的

・住宅ローンの関係(連帯債務、共有名義など)の解消

原則として、借換・売買(親族間、共有者間)以外の方法で住宅ローンの名義変更及び住宅ローンの残債が残った状態での所有権移転はできません。

 

2.オーバーローンの場合の売却方法

オーバーローン(住宅ローンの残債務額が市場価格を上回っている状態)の場合、かつ、不足分を自己資金で補えない場合には、任意売却を選択することも1つの方法です。

(離婚時に任意売却を選択する際の留意点)

・共有である場合、相手方の協力は得られるか

・売却後の残債務の取扱について

・どちらかが居住し続ける予定はあるか

など。

 

また、離婚時における取り決め(協議、調停、公正証書など)の結果、どちらが住宅ローンを支払い、残債務に対する責任を負うかについての内容も留意する必要があります。

 

居住し続ける場合で相手方が住宅ローンを負担する場合、

万が一、相手方の住宅ローンの支払いが滞ったら?

勝手に相手方持分を第三者に売却されたら?

 

このようなリスクにどのように備えたらいいでしょうか?

 

弊社では、離婚に伴う不動産売却及び離婚後の不動産の取扱について、ご相談者様のご希望や状況に合わせて、最適な方法をご提案しております。

2020年08月26

住宅ローンのお困りごとは弊社までお気軽にご相談ください。

不動産とはほとんどの方の人生の中で最も高価な買い物であり、そして、生活を送る拠点となります。購入した時点では、希望に満ち溢れた未来の人生を想像されていたことと思います。

しかし、不運にも不動産の購入時に借り入れたローンの返済が困難になってしまう事態が生じることも十分考えられます。人生に紆余曲折があるのは当たり前のことです。ローンの返済が困難になった経緯にはこれまでに様々な事情があったことと察します。

それらのことを踏まえ、私どもライブプロパティは不動産事業者として任意売却という手法を用い、ご相談頂く皆様の今後の人生をどのように立て直すのか、如何に素早く再出発できるか、ご相談を頂く方の立場に沿ったコンサルティングを行っています。

そして、売却手続のみではなく、引越し先の紹介や残債務の整理、売却後のライフプランの見直しなど、各分野の専門家とともに、売却後の生活をサポートすることに努めております。

お金の問題は必ず解決することができます。一人で悩まずにまずは専門家にご相談下さい。私どもライブプロパティは社業を通じて社会に貢献できる会社を目指しています。

 

2020年07月29

弊社にご相談に来られる方

弊社には、以下のような状況でお困りの方からのご相談が多く寄せられます。

・住宅ローンの返済、滞納でお困りの方

・税金滞納でお困りの方

・代位弁済、期限の利益喪失の通知を受け取った方

・競売開始決定通知が届いた方

・債務整理をしたい方(個人再生、自己破産など)

・マンションの管理費滞納でお困りの方

・離婚後の連帯保証人、連帯債務者問題でお困りの方

*上記はご相談内容の一例になります。様々な原因により、住宅ローンが払えない方はお気軽にご相談ください。

 

(参考)住宅金融支援機構の任意売却申出書

上記のような任意売却をする意思表示をすることにより、債権者(銀行、保証会社など)と協議、交渉が可能となり、前向きに生活再建に取り組んでいくことができます。

 

今後の住宅ローンの返済にお困りの方はお気軽にご相談ください。

2020年07月26

人任せ、会社任せでは失敗する!賃貸マンション経営

近年、会社員の方の副収入や投資目的、相続対策や年金対策等の目的から、投資用マンションを購入する方が増えています。

とくに数年前は金融機関の融資も活発であったことから、融資の借入が容易で、比較的簡単に投資用マンションを購入することができました。

初心者でも簡単にマンション投資が可能となった背景には「一括借り上げ家賃保証システム」があります。

 

空室や家賃滞納のリスクがないということで、安心だという印象についてはわかります。

しかし、30年間同じ家賃を満室保証し続けるという事業は成り立つでしょうか?

 

もっともらしい事業計画書を見せられると信用してしまいがちですが、賃貸経営には以下のような経費がかかり、実際の事業計画にはこれらの経費を顧慮して計画をたてることが肝心です。

◎賃貸経営にかかる経費の一例

・土地建物の固定資産税・都市計画税

・日常的な修繕費、長期的に発生する大規模修繕費

・管理会社に支払う管理委託手数料

・共用部の電気代、水道代

・火災保険料

・ローン返済額(金利部分)

など。

 

とくに、保有・管理をしていると、日常的な修繕、大規模修繕費が不足の費用としてキャッシュフローを圧迫しがちとなります。

 

そして、頼みの綱である「一括借り上げ」「家賃保証」の契約については、契約書をよく読むと以下のような内容で全期間を保証するものでないことがわかります。

(契約内容の一例)

・家賃は10年経過後は2年毎に改定し、合意できない場合は契約解除とする

・保証契約の契約期間は1年間とし、1年経過後は合意更新できるものとする。

など。

 

冒頭に記載したように、投資用マンションの購入者が増える一方で、想定していた事業計画で回らない、家賃保証が受けられない等といったトラブルが増加しています。

 

マンション経営のキャッシュフローが赤字になれば、毎月の他の所得や預貯金などの資産を取り崩していかざるを得ません。

これでは、資産形成等の目的のために始めたマンション投資の目的が達せられません。

(投資用ローンの返済予定表の一例)

解決策としては、

・管理内容及びキャッシュフローを見直す

・金融機関と返済計画について協議、交渉をする

・債務超過(オーバーローン)の場合、任意売却により損切を行う

などの方法が検討できます。

 

弊社では上記のような解決方法について、ご相談者様にとって最適な方法をご提案しております。

2020年07月25

よくある相談事例(病気、介護)

私どもの事務所では日々、住宅ローンが払えない、住宅ローン支払いの不安を抱えている方のご相談を受けております。

 

ご相談者ごとに様々な事情がある中で、よく受けるご相談事例の傾向の1つとして、親族の介護・看病等により、家計が圧迫され、住宅ローンが支払えない、もしくは将来的に住宅ローン返済に不安を抱えているといった内容があります。

・両親の介護で...

・両親が重い病気で入院が長期化して...

・配偶者が病気で...

など。

 

そのような状況になることは、住宅ローンを組み、ご自宅を購入された時には全く想定されなかったことと思います。

そんな多くの方が、親族の介護・看病のため、家計を切り詰め、場合によっては銀行、カードローン、キャッシング、消費者金融などで借入をされ、なんとかやりくりをしようとされています。

その結果、購入した自宅の住宅ローンが重くのしかかることも。

 

住宅ローンに関しては、例えば以下のような改善ができます。

・金融機関と交渉して当面の毎月返済額を調整する。

・任意売却により(オーバーローンの場合)、住居費を見直す。

など。

 

弊社では大阪・兵庫・京都を中心に関西圏内全域で任意売却及び住宅ローンに関するご相談を受けております。

弁護士等の各専門家と協力して住宅ローンを含むお金に関するお悩みについて、最適な改善策をご提案いたしますので、お気軽にご相談ください。

2020年07月24

競売手続における裁判所の現況調査について

競売開始決定通知が届いた後、裁判所の執行官、不動産鑑定士が現況調査に訪れます。

訪問日時等の通知がされ、留守であっても立ち入る旨の記載がされており、都合が悪いということを理由に引き延ばすことはできません。

 

競売手続及び任意売却の流れについては下記リンク先をご参照ください。

https://live-property.biz/flow/

 

では、この現況調査とは何か?

 

競売の参考となる以下の資料を作成するために行います。

 

1.物件明細書

2.現況調査報告書

3.評価書

 

今回は2.現況調査報告書について記載します。

この現況調査報告書は、執行官が競売物件の形状、占有関係、その他の状況について調査をした報告書です。

 

◎目的物が土地及び建物の場合の記載事項

・事件の表示、不動産の表示

・調査の日時、場所及び方法

・当該不動産について、債務者の占有を解いて執行官に保管させる仮処分が執行されているときは、その旨及び執行官が保管を開始した年月日

・その他執行裁判所が定めた事項

・建物の種類、構造及び床面積の概略

・占有者の表示及び占有の状況

・占有者が債務者以外の者であるときは、その者の占有の開始時期、権限の有無及び権限の内容の細目についての関係人の陳述又は関係人の提示に係る文書の要旨及び執行官の意見

・敷地の所有者の表示

・敷地の所有者が債務者以外の者であるときは、債務者の敷地に対する占有の権原の有無及び権限の内容の細目についての関係人の陳述又は関係人の提示に係る文書の要旨及び執行官の意見

 

 

競売開始決定通知が届き、初めて「任意売却」を知った方へ

決して遅すぎることはありません。

誠意を持ってご相談者様の生活の再出発のサポートを致しますので、お気軽にご相談ください。