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任意売却ブログ

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2020年05月31

事例紹介を更新しました

「奥様の病気により医療費が増大」を更新しました。

 

この事例においては、奥様が難病に指定されている病気に罹られたため、長期の通院が必要となり、毎月かかる医療費、薬代、病院までの交通費、その他身の回りに必要な雑費類の出費が増大し、家計を圧迫していました。

 

しばらくはキャッシングやカードローンで不足分を補われていましたが、次第に返済が追い付かなくなり、住宅ローンまで払えなくなるとのことでご相談をお受けした事例です。

 

事例にも記載した通り、任意売却の結果、住居費を大幅に見直すことができ、治療費等の負担に少し余裕をもたせることができました。

また、住宅ローンの残債及びその他借入金については自己破産により債務免除され、今は奥様の治療を家族でサポートされています。

 

この事例のように、ご本人様またはご家族の方が病気になられたことで収入が減ったり、支出が増えることにより住宅ローンが支払えなくなるケースはよくご相談をお受けします。

自宅を購入する時には「まさか自分が...」と思われている方がほとんどでしょう。

しかし、これらはどの家庭にも起こり得ることかと思います。

 

そのような際には決して悩まず、お気軽に弊社までご相談ください。

 

弊社においてはご自宅の売却手続だけではなく、引越し先の紹介や残債務の整理、売却後のライフプランの見直しなど、各分野の専門家とともに、売却後の生活をサポートすることに努めております。

2020年05月30

事例紹介を更新しました

「多額の税金の差押」を更新しました。

 

任意売却では、競売では認められていない固定資産税等の市税の差押解除に係る費用の一部を売買代金の配分額として認めてもらえます。

 

滞納税等は自己破産手続によっても免責されないため、任意売却により可能な限り弁済することにより、自己破産後の負担を軽くすることが可能となります。

 

問題点としては、いくら配分額から費用の一部を捻出できたとしても、市等の合意が得られなければ差押解除に応じてもらえません。

任意売却成立には市等との協議、配分の他に少しでも自己資金により弁済に充てられるか、任意売却後の返済計画等が重要となります。

 

自宅に市税等の差押が設定されており、自己破産を検討されている方がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談ください。

自己破産後の資金計画を前提に任意売却及び自己破産の計画について弁護士等と協力してサポート致します。

2020年05月29

任意売却は自己破産前と後ではどちらが有利か?

自己破産をする場合、資産(不動産など)があると原則として管財事件となり、競売・任意売却どちらにしても破産管財人によってその資産は換価処分されます。

自己破産をして管財事件となった場合、小額管財(一部の裁判所のみ)20万、通常管財で50万円(債務総額により変わります)を予納金として裁判所に収めなければなりません。
また、弁護士に対し、着手金と成功報酬の費用がかかります。

ただし、本人に資産がなく、破産手続きの費用もでない場合は同時廃止になります。
同時廃止とは、換価する財産がなく、手続きを進める意味がないので、破産手続開始決定と同時に破産管財人を選任することなく、手続きを終結することをいいます 。
同時廃止の裁判所費用は3万円ほどですみます。破産手続きの前に不動産を任意売却しておけば、換価する資産はなくなり、管財事件ではなく、同時廃止の可能性が高くなります。
期間は一般的に申し立て後3ヶ月から半年位で免責決定となります。
また、即日面接手続きという方法もあります。
しかし、破産管財人が選任されるケースでは免責決定まで長期間(少額管財手続は6ヶ月程度で終結する場合が多い)かかってしまいます。
つまり、自己破産の前に任意売却をすることで、破産手続きは簡略化されて予納金も20万円or50万円(債務総額により変わります)が3万円程度で済み(弁護士費用は別途必要)、免責決定までの期間も大幅に短くなります。
また、破産管財人が選任された段階で、不動産(財産)をご自身の意思で売ることができなくなります。

自己破産前に任意売却をするほうが有利だと判断できます。

2020年05月28

収益不動産と任意売却

「家賃保証」は安心できる制度ではない

大手メーカーでアパート等を建築した場合、空室リスク対策として「家賃保証」を提案されるケースがほとんどだと思います。この時の家賃保証の相場は70~80%位でしょう。

そして、安定収入を希望して、家賃保証を受ける人が多いようです。
しかし、問題となるのは、この家賃保証は契約が存続している限り、同額の家賃保証があると思い違いをしてしまっている人がいるところです。

実際には、数年ごとに保証する家賃の見直しがあり、家賃保証の額は下がっていく傾向にあります。

 

詳細は下記のページご参照ください。

https://live-property.biz/pickup/investor2/

 

販売会社によっては、購入時に約定された家賃保証がほぼ受けられていない事例もあるようです。

 

普通のサラリーマンの方でマンション投資をされている方は所得水準が比較的高く、マンション収益が想定を下回り、毎月のローン返済額がマンション収入を上回ったとしてもなんとか維持できていることが多いと感じます。

 

しかし、経年劣化による大規模修繕工事が必要となった場合、建物維持のために突発的な費用が必要となる場合はどうでしょうか。

 

他に保有している金融資産や家計を圧迫することになります。

 

解決方法としては例えば以下のような例が考えられます。

 

1.任意売却により損失が膨らまないうちに売却する

2.月々のランニングコストを見直し、キャッシュフローを改善する。

など。

 

今回は上記2について、記載します。

弊社においては、マンションの管理状況を分析し、キャッシュフローの改善についてアドバイスすることができます。

 

無駄な支出を抑える一方で、空室を埋める工夫をすることにより、中長期的に下記1,2等の出口を目指します。

 

1.ローン残債を減らし、売却時の負担を最小限にする。

2.黒字部分を積み立て、将来的な修繕工事費用に備える

 

などが考えられます。

 

販売会社のセールストークに乗ってしまい、当初想定していた収益が得られていないマンションオーナー様へ。

一度、毎月のキャッシュフローを見直してみませんか?

一般的な管理会社ではなく、任意売却専門会社である弊社にしかできない、マンションの管理方法と売却方法のご提案が可能です。

 

 

2020年05月27

離婚後の連帯保証人について

住宅購入の際にご夫婦で連帯保証人または連帯債務者となり、住宅ローンを組んでいる方は少なくないかと思います。

では、離婚したあと連帯保証人などはどうなるのでしょうか。

 

結論としては、離婚しても連帯保証人または連帯債務の関係は続きます。

つまり、住宅ローンが払えなくなると、連帯保証人に対しても一括返済の請求が来ます。一括返済ができない場合は、金融機関から差押等がされる場合があります。

 

解決方法としては

1.金融機関との合意で連帯保証人を抜ける

2.主たる債務者にローンを借り換えてもらう

などが考えられます。

 

上記の1,2どちらも困難であり、ご売却をご検討される場合には任意売却が有効な方法となります。ご売却後の残債務の返済方法や取り扱いについても弁護士などと協力しながらサポートすることができます。

ご相談をおまちしております。

 

参考ページ

https://live-property.biz/pickup/divorce/

 

 

2020年05月26

ペットと共に生活されている方へ

住宅ローンが払えない状況において、競売による立退きのために引越先へペットを連れていけないのではないかとのご相談をお受けすることがあります。

 

競売による立退きとなると、引越先をじっくりと検討する時間が限られます。そのために、引越先の条件を選べなくなるケースが考えられます。

 

弊社ではご自宅の売却手続きから引越先のサポートまで一括してご相談をお受けしております。

もちろん、一緒にお住いのペットと共に生活できる引越先探しもお手伝い致します。

 

今までにご相談頂いた事例においては、引越先のサポートをした事例はもちろん、リースバックにて解決した事例もあります。

 

現状の問題点及びご不安に思われている点、そして、売却後の生活のご希望についてお気軽にご相談ください。

2020年05月25

離婚と任意売却2

離婚後の任意売却を受けるケースで多く寄せられるご相談を紹介します。

 

離婚後のパターンとして、元妻と子どもはそのまま住み続け、養育費の代わりに元夫が住宅ローンを支払い続けるという協議をされているケースがあります。

 

住宅ローン完済まで支払い続けることができ、完済されるのであれば何の問題もありません。

 

しかし、ここで将来のリスクとして注意すべきなのは、「元夫がローンを滞納した場合(故意・不可抗力を問わず)」「失業、病気などにより支払い能力がなくなった場合」です。

元妻の立場から見ると、離婚相手のローン返済が滞ることにより、引越や競売にかけられてしまうなどの恐れがあります。

 

上記のような状況の方で、既に住宅ローンを滞納気味であれば、早急に対策をすることをおすすめします。

例えば、リースバック等が有効な方法になるかもしれません。

 

また、これから離婚協議をする方は、「養育費代わりに住宅ローンを負担してもらう」という内容は再検討されるほうが良いかもしれません。

生活の拠点となる住居の安定性を相手方に任せるのは大きなリスクとなります。

 

複雑な権利関係を解消し、将来的なトラブルを防止するために、ご相談者様にとって有効な方法をご提案致します。

お気軽にご相談ください。

2020年05月24

事例紹介更新しました

住み続けることができた事例

「子どもの教育資金等の負担が増え、住宅ローンが払えない」

を更新しました。

 

教育資金の準備のために貯金をしていても、お子様の進学先等によっては想定以上に教育資金の負担が大きくなる場合があります。

・教育ローンの利用

・奨学金の利用

不足している場合にはこれらの方法により教育資金を補てんする方法もありますが、今回の事例の場合では上記でも補うことができませんでした。

 

親の介護の問題も同時期に抱えられていたため、家計全体の見直しのため、ご自宅の売却を検討されていました。

 

しかし、事例でも紹介した通り、お子様の教育費が必要となる期間を乗り越えれば収支が改善されることがわかったため、返済方法について金融機関と協議して頂くことにしました。

 

この事例のように、無理にご自宅の売却を強要することは致しません。

まずご相談内容をお伺いしたうえで、最適な方法をご提案致しますので、お気軽にご相談ください。

2020年05月23

よくある相談事例ー1

任意売却のご相談を受ける際にたまに耳にすることがあります。

 

「今まで知り合いの不動産会社に売却を任せていたけど、全く売れなかった」

 

このようなご相談をされる方の傾向として、既に裁判所より競売開始決定通知が届き、競売手続きが進行していることが多いように思います。

 

不動産業に従事する者として、「任意売却」という言葉を知らないことは少ないかと思いますが、「任意売却」を知っていることと、取り扱いができるということは全く違います。

任意売却では一般の不動産売却に比べて利害関係人が多く、全ての利害関係人の調整を取らないと成立しないためです。

 

引き受けた担当者が上記のような調整がとれなかった結果、売買契約が成立しないまま時間だけが経過し、競売手続きが進行する...

最初は〇〇に任せているから大丈夫と思われていた方も、競売手続きが進行していくにつれて不安が膨らみ、居ても立っても居られなくなり、その段階でようやくご相談を頂くことになります。

 

競売手続きが開始していると、任意売却には期日があります。

少しでも好条件で、スケジュール面や資金面において、ゆとりのある生活の再出発に向けての手続きを行うためにも、早めに任意売却の専門会社にご相談されることを強くお勧めします。

 

弊社では任意売却を専門に取り扱い、債権者や利害関係人との調整及び交渉の実績が豊富にあります。

弁護士等の各専門家と協力しながら、生活の再建に向けて最適な方法をご提案いたしますので、お気軽にご相談ください。

2020年05月22

事例紹介更新しました

事例紹介を更新しました。

 

「離婚が原因の事例ー2」

離婚によるライフスタイルの変化は仕事や収入、家計に大きな変化をもたらします。

離婚をきっかけに、その後の生活、資金計画について改めて見直されてはいかがでしょうか。

任意売却手続により住居費を見直し、生活費にゆとりをもたせることも可能です。

 

「住居費を見直したい」

「今の家に住み続けたい」

「元夫(妻)との共有持分の関係を解消したい」

など、ご希望や将来のご不安をお聞かせください。

ご依頼者様と一緒に考え、最適な方法をご提案致します。

 

今回は兵庫県伊丹市の事例でしたが、弊社では大阪・兵庫・京都、その他関西圏内一円にて相談業務を行っております。

お気軽にお問合せください。

 

 

〇兵庫県下相談実績地域〇

尼崎市、伊丹市、西宮市、川西市、宝塚市、三田市、芦屋市、神戸市、明石市、加古川市、姫路市、猪名川町

上記が取り扱い実績のある地域になりますが、上記以外の地域でもご相談をお受けしております。