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任意売却ブログ

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2020年06月22

破産前の財産分与

配偶者との不動産を共有しており、離婚して配偶者に財産分与した後に自己破産申し立てをすることはできるのでしょうか?

 

〇原則として、申立直前の不動産の分与は控えるべき

債務者が多額の借金を負っているにもかかわらず、積極財産だけに着目して財産分与をすると債権者に対する詐害行為とみなされたり、破産の申し立てが却下される場合があるので注意が必要です。

 

〇分与しても債権者を害するおそれが無い場合

不動産がオーバーローン状態で残余価値がなく、その住宅ローンを分与を受ける配偶者が負担する場合等、債権者を害するおそれがなく、申立直前に財産分与をしても差し支えがない場合もあります。

 

これらの個別的な取り扱いについては、弁護士にご相談されることをお薦めします。

弊社においては客観的な不動産価格を算出し、どの程度のオーバーローンの可能性が考えられるか等の資料をもとに弁護士と協力し、適切な助言等をさせて頂きます。

 

不動産を所有しており、処分に悩まれている方はお気軽にご相談ください。

2020年06月21

賃貸人の破産

賃貸マンションの賃貸人(オーナー)が破産した場合、賃貸借契約などはどうなるのでしょうか。

不動産を所有している場合、当然、売却しなければなりません。

売却の方法は競売または任意売却によります。

 

1.競売の場合

賃借人(入居者)は競売の買受人から明渡請求を受けると、6ヶ月以内に明け渡さなければなりません。立退料や引越費用等が保証されるものではありません。

また、敷金返還請求権は破産債権となるため、競売の買受人には承継されません。

ただ、敷金返還請求権は賃貸借契約を解約し、明渡しをした後に具体化する債権であるため、明渡し後でないと配当を受けることはできません。

なお、賃貸借契約継続中に賃料と敷金を相殺することはできないとされています。

 

2.任意売却の場合

任意売却により売却されると、賃貸借契約は承継されます。

一般的に収益物件の売買の場合、敷金返還請求権は敷引部分を除く返還部分が買主に承継されるため、賃借人(入居者)の敷金返還請求権は保護されることになります。

 

 

*賃借人が破産する場合

破産しても賃料を支払って継続的に居住する場合、多くの場合はそのまま居住でき、明け渡す必要はありません。

定型的な賃貸借契約書には賃借人が破産した場合には当然に解除される旨の特約条項が見られますが、破産の事実自体では信頼関係が破壊されるわけではありません。

経緯として賃料不払いの債務不履行の有無、不払いであった期間によります。

賃借人に具体的な債務不履行がなく、単に破産したという事実自体は賃貸人による賃貸借契約解約の正当事由にはあたらないとされています。

 

 

2020年06月20

自己破産の非免責債権

自己破産手続を行っても支払義務を免れない債務がいくつかあります。

1.租税等の請求権

2.破産者が悪意で加えた不法行為に基づく損害賠償請求権

3.破産者が故意または重大な過失により加えた人の生命又は身体を害する不法行為に基づく損害賠償請求権

4.婚姻費用分担請求権、養育費請求権、親族間の扶養請求権など

5.雇用関係に基づいて生じた使用人の請求権及び使用人の預り金の返還請求権

6.破産者が知りながら債権者名簿に記載しなかった請求権

7.罰金等の請求権

 

上記にも規定されているとおり、自己破産手続を行っても租税等の請求権は免責されません。つまり、税金等を滞納している場合、支払義務を免れることはできず、破産手続後も継続して支払い続ける必要があります。

 

税金の種類は多々ありますが、給与所得者(サラリーマン)の方でよく見受けられるのは、固定資産税、都市計画税が圧倒的に多いかと思います。

 

ここで有効な方法として検討できるのが任意売却です。

所有不動産の任意売却を行うことで、滞納している税金の全部または一部に対して不動産の売却代金の中から配当を行うことができます。

 

結果として、自己破産後の負担が軽くなるため、生活の再建がしやすくなります。

 

しかし、任意売却における売買代金の中から認められる配当は対象不動産に対する利害関係人に限られるため、注意が必要です。

つまり、対象不動産に対する差押、仮差押などの権利を設定していない場合は利害関係人としては認められず、債権者(銀行等)から配当の許可が得られません。

例えば、離婚後に自己破産手続を検討していたとして、任意売却で得られた売買代金から支払っていない養育費を精算しようとしても認められません。

 

これらのとおり、任意売却と自己破産は一貫した手続きとなり、私たち任意売却専門の不動産会社は弁護士等の専門家との連携が重要となります。

弊社ではそれぞれの地域、分野に特化した弁護士等の専門家との連携が取れております。

住宅ローンや滞納している税金等でご不安な点がございましたら、お気軽にご相談ください。

2020年06月19

保証人がいる場合の自己破産について

破産手続における破産、免責の効果は破産者本人にしか及びませんので、保証人には免責の効果はありません。

保証人が配偶者でも他人でも関係ありません。(逆に配偶者でも保証人で無ければ責任はありません。)

 

配偶者が保証人である場合、保証債務が少額であれば本人のみが破産し、配偶者の保証債務は任意整理で処理することも可能ですが、保証債務が多額であれば、本人だけが破産しても実質的にはあまり意味がないことになります。(本人と配偶者の家計が同じと考えると収支が変わらない)

 

住宅ローンは性質上、契約時に多額の借入を行っていることが多く、諸費用等も含めてローンを組んだ場合には、市場価格に比べて残債額が多く残っている場合が多々あります。(住宅ローンの返済初期は利息への返済割合が多いことも要因)

 

そのため、自己破産を検討する際、自宅がある場合(住宅ローン返済中)には、住宅購入時に銀行と締結した「金銭消費貸借契約書」を確認する必要があります。

住宅購入時、複数の書類に署名捺印されているため、配偶者が保証人であるかどうかを正しく認識されていない場合が多いためです。

 

上記の場合には、自宅売却後、本人及び保証人にどのくらいの残債務が残るのかにより選択する手続きが変わります。

場合によっては自己破産だけが一番良い選択ではない場合があります。

 

この状況における任意売却のメリットは

1.債権者と協議した市場価格で売却することにより、可能な限り残債額を圧縮できる。

2.売却予定時期から逆算した引越の計画が立てられる。

3.税金滞納による自宅への差押がある場合に返済計画が立てられる。

4.条件が整えばリースバックが成立する可能性がある。

など。

といったところです。

 

これらを踏まえたうえで、売却後にどのような選択をするのか計画をたてる必要があります。

 

このように弊社では自宅売却だけではなく、売却後の残債務の取扱など、生活の再出発に向けてのサポートを弁護士等の各専門家と協力してご相談をお受けしております。

今後の住宅ローンの支払いについてご不安がございましたら、お気軽にご相談ください。

2020年06月18

破産手続と住宅

収入金額と返済金額を比較して、明らかな支払不能状態であれば破産手続を検討することとなります。

破産手続きは、債務者が有する総財産を強制的に換価し、各債権者の債権額に応じて公平に比例弁済を行う手続になるため、自宅も売却して配当の原資にすることが基本であり、当然自宅を失うこととなります。

また、自宅を保持するために破産手続の外で住宅ローンだけを支払っていくということは、免責不許可事由にも該当するためできません。

 

それでは、自宅を保持していくためにはどうすれば良いでしょうか?

1.任意整理

住宅ローン以外の借入先によっては任意整理により大幅に返済額の見直しができる可能性があります。

しかし、任意整理では返済額を減額できない場合、減額しても返済不可能な場合には任意整理では解決しません。

 

2.個人再生手続

住宅を保持するため用意された手続として、「住宅資金貸付債権に関する特則」を利用した個人再生手続があります。

融資時に定められた返済計画を修正して、債権者が住宅ローン以外の返済を継続することを可能にしているので、この返済を継続すれば、自宅を必ずしも売却する必要はありません。

 

3.自己破産 ⇒ リースバック

上記1.及び2.を検討したが、やはり売却せざるを得ない場合、任意売却によるリースバックを検討します。

自宅の所有権は失いますが、賃貸借契約に切り替えて住み続けることは可能となります。

また、自己破産手続により非免責債権を除くすべての債務につき免責を受けることができます。

リースバックについては下記をご参照ください。

https://live-property.biz/pickup/leaseback/

 

弊社では弁護士等の専門家と協力して、ご相談者様の問題解決に努めております。

ご相談内容をお伺いしたうえで、必要な手続について、信頼のおける専門家とともに解決に導きます。

今後の住宅ローンの支払いにご不安がお持ちの方はお気軽にご相談ください。

 

2020年06月17

多重債務者の救済方法

多重債務者の救済方法として、代表的なものは「自己破産」ですが、その他に「個人再生手続」「特定調停」「任意整理」があります。

それぞれどこが違うのでしょうか?

 

1.自己破産

債務者が有するすべての財産を換価し、各債権者に比例弁済を行う法定手続で、開始決定後の収入は債務者が自由できます。ただし、職業制限(破産手続中は、各法律で士業、生命保険募集人等が制限されます。)

 

2.個人再生手続

法律で定められた債務の一部を分割で弁済すれば、残額が免責される法的手続きで、職業制限などはありませんが、主として手続き開始決定後の新得財産で債務の一部を弁済します。

 

3.特定調停

債務を整理するための調停手続で、調停委員が間に入って調整してくれますが、債権者が出頭しなかったり、同意しなかった場合には、強制力がありません。

 

4.任意整理

弁護士等が法的手続をとらないで、直接各債権者と示談交渉する手続です。利息制限法で引き直し計算し、残額があればその返済方法を交渉します。強制力はありませんが、将来的な金利はカットできます。また、過払い金がある場合にはその返済請求もできます。

 

住宅ローンの滞納がなければ、自己破産以外の方法を取ることで、必ずしも自宅を売却する必要はありません。

 

また、任意売却による住居費の見直しと上記の手続きを組み合わせることで、自己破産による職業制限にかかることなく、債務の圧縮や生活の再建をはかることも可能です。

 

弊社では、ご相談者様の状況を正確に把握したうえで、弁護士等の各種専門家と協力して、問題解決に努めています。

「誰に相談したらいいかわからない」

「借金が膨らみすぎて、このままでは住宅ローンが払えなくなる!」

など、お気軽にご相談ください。

2020年06月15

離婚と任意売却

任意売却業務に携わっていると、離婚を原因として任意売却に至るケース又は様々な事情により任意売却をせざるを得なくなった結果、離婚を伴うケース等、離婚に係るケースが多々あります。

 

既に弊社にて携わった離婚に係る任意売却事例の一部を事例紹介に掲載しております。

 

個人情報の関係で掲載できる内容に限界があります。

これまでに多くの解決事例をストックしておりますので、離婚に係る住宅ローンやご自宅に関するご不安をお持ちの方はお気軽にご相談ください。

 

(参考)

現時点で掲載中の事例紹介(ブログにも詳細な説明があります。)

 

兵庫県尼崎市 M様

https://live-property.biz/ex/%e9%9b%a2%e5%a9%9a%e3%81%8c%e5%8e%9f%e5%9b%a0%e3%81%ae%e4%ba%8b%e4%be%8b%ef%bc%8d%ef%bc%91/

 

兵庫県伊丹市 K様

https://live-property.biz/ex/%e9%9b%a2%e5%a9%9a%e3%81%8c%e5%8e%9f%e5%9b%a0%e3%81%ae%e4%ba%8b%e4%be%8b%ef%bc%8d%ef%bc%92/

 

兵庫県神戸市 W様

https://live-property.biz/ex/%e9%9b%a2%e5%a9%9a%e3%81%8c%e5%8e%9f%e5%9b%a0%e3%81%ae%e4%ba%8b%e4%be%8b%ef%bc%8d%ef%bc%93/

 

兵庫県尼崎市 U様

https://live-property.biz/ex/%e5%85%83%e5%a6%bb%e3%81%8c%e5%85%83%e5%a4%ab%e3%81%ae%e6%89%80%e6%9c%89%e6%a8%a9%e3%82%92%e5%8f%96%e5%be%97/

2020年06月14

新型コロナウィルスによる不動産市況への影響について

関西では5月21日に新型インフルエンザ等対策特別措置法に基づく「緊急事態宣言」が解除されました。

しかしながら、国内の一部の地域では依然として感染者が後を絶たず、第二波懸念が完全には払拭できない情勢が続いております。

 

日経平均株価は急落の後、上昇しておりますが、コロナショック前と比較すると安値で推移しています。

 

一方で、不動産市況への影響についてはどうでしょうか。

 

商業地や住宅地、戸建て、マンション、商業用不動産、テナント、賃貸住居...

一言で不動産と言っても地域や種別により異なるかとは思いますが、あくまでも弊社取扱物件に関してのみ現場の感覚としては、市況等に大きな影響はないものと感じています。

 

とくに自己の居住用不動産に関しては、「自分の家がほしい」という実需が底堅く、興味を持った方からのお問合せを多数頂いております。

 

「今は売り時ではないかもしれない。。。」

と、ご心配されている皆様へ。

上記のように需要に大きな影響はありません。

 

もし、弊社HPをご覧いただき、住宅ローンや権利関係でお悩みの場合は、まずはご相談されることをお薦めいたします。

ご相談者様の現在の状況や利害関係人の状況、地域及び種別における市況等に基づいてお悩みの解決方法についてご提案致します。

 

お気軽にご相談ください。

2020年06月13

任意売却に係るトラブルについて

私が任意売却業務に携わり、ご相談者様と業者との間での様々なトラブル事例を耳にしました。

 

今回はその中でも非常に悪質な事例を紹介します。

 

ご相談者様の実家(所有者、住宅ローンは父名義)について、主たる生計維持者であったお父様の転職などが原因で住宅ローンが払えなくなり、債権者から競売の申し立てがされました。

お父様が知り合いに相談したところ不動産業者を紹介され、任意売却の提案を受けたとのことです。

 

ある時、上記の業者よりこのような提案があります。

「ご自宅の任意売却の成立には、別の物件を住宅ローンを組んで購入し、余った諸経費を債権者への返済にあてる必要があります。お父様では住宅ローンが組めないため、ご相談者様の名義を借り、ローンを組んでください」

とのこと。

 

この記事を読んでいる方は「そんなこと信じるはずがない!」と思われるかもしれません。

この相談事例は、他に誰にも相談できずに追い詰められた状況に付け込んだ非常に悪質な事例です。

さらにこの業者、売却時及び購入時の仲介手数料の他にコンサルティング費用名目で別途報酬請求をしていました。

 

知り合いに紹介された不動産会社だとしても、本当に信頼できる業者か冷静にお考えください。

 

(任意売却において注意すべき取扱業者)

・自社HPが整備されていない

・「競売情報を見て~」等としつこく訪問(飛び込み営業)してくる

・個人の名前で届く手紙

「個人的に●●様のご自宅を購入させてほしい」等と書かれている

・「引越費用〇〇万円払います」等、最初から受け取れるお金の提案をしてくる

 

など。

ご相談をお受けしていると、業者との間のトラブル、迷惑な訪問業者について等、よくお話をお聞きします。

 

今回は私が携わった中でとくに悪質な事例を紹介しましたが、今後、注意すべき業者や業者とのトラブル事例等もブログにてご紹介していきます。

2020年06月11

事例「高齢家庭の任意売却」を更新ました。

「高齢家庭の任意売却」を更新しました。

 

ご相談を受けた際、「住宅ローンが払えない」「まだまだ住宅ローンの残債が残っているし、預貯金もないため売却できない」と悩まれていました。

また、今を乗り越えたとしても、およそ75歳まで住宅ローンの支払期間が残っており、老後生活の生活費を圧迫すること目に見えていました。

 

このようなケースは実際によくご相談を受けます。

住宅ローンを組んだ当初は、将来的な貯蓄・退職金・年金収入等で返済を見込んでいたのに、その予定が実現しなかったため、老後の生活を圧迫していきます。

詳細は下記の特集ページをご参照ください。

https://live-property.biz/pickup/old_age_bankruptcy/

 

老後の生活費が心配な場合にもお気軽にご相談ください。