競売開始決定通知

住宅ローンの滞納が続き、裁判所から「競売開始決定」の通知を突然受け取られた際、さぞ驚かれたことかと思います。

１．競売が開始されるとすぐに出て行かないといけないのか？

競売開始決定の通知が届いたということは、債権者より競売の申し立てがされ、競売手続が進行していくことを表します。

競売とは、裁判所による不動産の売却手続で、管轄裁判所により１年間の売却スケジュールが予め決まっています。

実際にはこのスケジュールに則って進捗することとなり、競売が開始したからといってすぐに売買されるわけではありませんので、買受人が決定するまでの間は自宅を出て行かないといけないということではありません。

裁判所の取扱としては競売手続における開札日の前日までは競売手続を取り下げることができるとされています。

しかし、債権者（競売の申立人）によっては入札開始日の前日までしか競売の取下に応じない場合もあるので注意が必要です。

管轄裁判所や不動産の権利関係にもよりますが、一般的には競売開始決定通知が届いてから、入札開始までは約３ヶ月程度です。

２．競売が開始されても任意売却は可能か？

上記１．に記載しているとおり、開札日の前日までであれば競売の取下が可能です。

つまり、開札日の前日までに決済（売買代金の授受、つまり、売買代金による住宅ローン等への返済）ができれば、任意売却をすることができます。

任意売却の手続を利用することにより、売却代金により滞納税の精算、引越費用の捻出、リースバックによる住み続けることの実現等が可能となります。

３．弊社の取り扱い事例について

弊社では競売手続が進行している不動産の任意売却手続についてのご相談を受けております。

実際に、手続が進行しており、入札開始日の１ヶ月前に売却の受注をした事例もあります。

ご相談者様の生活の再出発をサポートするため、最後まで諦めることなく売却手続に尽力するとともに、引越手続や売却後、引越後のフォロー等、手続完了後についても継続してご相談を受けております。

数年前に任意売却手続に携わった依頼者の方と未だに交流があり、不動産に係わらず、様々なご相談を受けることもあります。

競売開始決定通知が届き、初めて「任意売却」を知った方へ

決して遅すぎることはありません。

誠意を持ってご相談者様の生活の再出発のサポートを致しますので、お気軽にご相談ください。

競売手続き進行中の任意売却について

住宅ローンの滞納が続き、裁判所から「競売開始決定」の通知を突然受け取られた際、さぞ驚かれたことかと思います。

１．競売が開始されるとすぐに出て行かないといけないのか？

競売開始決定の通知が届いたということは、債権者より競売の申し立てがされ、競売手続が進行していくことを表します。

競売とは、裁判所による不動産の売却手続で、管轄裁判所により１年間の売却スケジュールが予め決まっています。

実際にはこのスケジュールに則って進捗することとなり、競売が開始したからといってすぐに売買されるわけではありませんので、買受人が決定するまでの間は自宅を出て行かないといけないということではありません。

裁判所の取扱としては競売手続における開札日の前日までは競売手続を取り下げることができるとされています。

しかし、債権者（競売の申立人）によっては入札開始日の前日までしか競売の取下に応じない場合もあるので注意が必要です。

管轄裁判所や不動産の権利関係にもよりますが、一般的には競売開始決定通知が届いてから、入札開始までは約３ヶ月程度です。

２．競売が開始されても任意売却は可能か？

上記１．に記載しているとおり、開札日の前日までであれば競売の取下が可能です。

つまり、開札日の前日までに決済（売買代金の授受、つまり、売買代金による住宅ローン等への返済）ができれば、任意売却をすることができます。

任意売却の手続を利用することにより、売却代金により滞納税の精算、引越費用の捻出、リースバックによる住み続けることの実現等が可能となります。

３．弊社の取り扱い事例について

弊社では競売手続が進行している不動産の任意売却手続についてのご相談を受けております。

実際に、手続が進行しており、入札開始日の１ヶ月前に売却の受注をした事例もあります。

ご相談者様の生活の再出発をサポートするため、最後まで諦めることなく売却手続に尽力するとともに、引越手続や売却後、引越後のフォロー等、手続完了後についても継続してご相談を受けております。

数年前に任意売却手続に携わった依頼者の方と未だに交流があり、不動産に係わらず、様々なご相談を受けることもあります。

競売開始決定通知が届き、初めて「任意売却」を知った方へ

決して遅すぎることはありません。

誠意を持ってご相談者様の生活の再出発のサポートを致しますので、お気軽にご相談ください。

任意売却は自己破産前と後ではどちらが有利か？

自己破産をする場合、資産（不動産など）があると原則として管財事件となり、競売・任意売却どちらにしても破産管財人によってその資産は換価処分されます。

自己破産をして管財事件となった場合、小額管財（一部の裁判所のみ）20万、通常管財で50万円（債務総額により変わります）を予納金として裁判所に収めなければなりません。
また、弁護士に対し、着手金と成功報酬の費用がかかります。

ただし、本人に資産がなく、破産手続きの費用もでない場合は同時廃止になります。
同時廃止とは、換価する財産がなく、手続きを進める意味がないので、破産手続開始決定と同時に破産管財人を選任することなく、手続きを終結することをいいます 。
同時廃止の裁判所費用は3万円ほどですみます。破産手続きの前に不動産を任意売却しておけば、換価する資産はなくなり、管財事件ではなく、同時廃止の可能性が高くなります。
期間は一般的に申し立て後3ヶ月から半年位で免責決定となります。
また、即日面接手続きという方法もあります。
しかし、破産管財人が選任されるケースでは免責決定まで長期間（少額管財手続は6ヶ月程度で終結する場合が多い）かかってしまいます。
つまり、自己破産の前に任意売却をすることで、破産手続きは簡略化されて予納金も20万円or50万円（債務総額により変わります）が3万円程度で済み（弁護士費用は別途必要）、免責決定までの期間も大幅に短くなります。
また、破産管財人が選任された段階で、不動産（財産）をご自身の意思で売ることができなくなります。

自己破産前に任意売却をするほうが有利だと判断できます。

投資用ワンルームマンションの相談が増加

近頃、投資用ワンルームマンションの売却相談をよく受けることがあります。

相談者の方に共通するのが、購入したマンションについて、最初に提案された内容と現実の投資実績が異なるとのことです。

・購入後数年経過して、マスターリース契約の条件や家賃保証の金額について、見直されることとなった。

・購入時に説明を受けていない（説明を受けたか定かではない）費用が発生しており、当初想定していたキャッシュフローと異なる。

上記のようなお声が多いように思います。

中には結果的にデート商法に類似した経緯でマンションを購入し、トラブルになっている事例もありました。

「毎月のキャッシュフローは若干赤字になりますが、ローンには団体信用生命保険がついておりますので、死亡保険の代わりや将来の資産形成、年金の代わりになります」

というよく耳にするセールストークですが、内容については否定はしません。

しかし、よく考えてみてください。

・設定されている家賃は、この先何年もの間、またはローン返済完了まで、変動しないと思いますか？

・マンションであれば管理費、修繕積立金は今の水準のままでしょうか？

．．．．

結局、提案される営業マンの話を鵜呑みにするのではなく、ご自身で物件ごとに保有期間中の投資計画をしっかりと立てることが重要かと思います。

投資、資産形成のつもりが結果的に余計なリスクを背負わなくて良いように。

弊社はこれらのご相談について、キャッシュフロー及び中長期的な保有計画の見直し、ご売却のご相談、ご購入時及びご購入後のトラブルについてのご相談をお受けしております。

ただ、ローンを払い続けることに我慢することなく、お気軽にご相談ください。

何かの解決のきっかになれれば幸いです。

＊この記事は2020年5月16日に掲載済みです。

古民家の売却について

先日、古民家の売却依頼があり、現地調査を行いました。

弊社では都心部だけではなく、地方（田舎）の不動産売却も取り扱っております。

当然、担保不動産の任意売却も対応可能です。

田舎に不動産をご所有の方、資産の処分や担保権の抹消等をお考えの方は弊社までお気軽にご相談ください。

任意売却をすると不動産価格は安くなるのか

任意売却では不動産を不当に安い価格で売却されるのではないか？

結論から言いますと、上記の一部に誤解があります。

主な理由は以下の通りです。

１．債権者（抵当権者）の抵当権等の抹消同意が必要であるため。

２．不動産売却後、自己破産をする場合、免責不許可事由にあたる可能性がある。

など。

ただし、オーバーローン（残債額が市場価格を上回る状態）ではない場合、上記１．は該当しないため、所有者様の売却理由につけこみ、不当に安く売る又は買い取る不動産業者が存在するため注意が必要です。

弊社ではご相談者様の利益を最優先するため、公平性・客観性のある価格での売却に重きを置いています。

公平かつ客観的な価格とは？

１．公示価格

２．路線価

３．取引事例

４．鑑定評価書（不動産鑑定士作成）

などを参考に算出します。

４．鑑定評価書は作成に費用が必要となるため、その費用をかけるメリットがある場合の利用となります。

また、依頼者様の立場であっても、例えば破産手続にあたり、不動産を手放さなくても良いように、親族に手続前に安価で売却する場合には破産者の財産の隠匿に該当し、売却行為に対して否認権が行使されることがありますので注意が必要です。

このように、任意売却により不動産を不当に安く売却することは結果として依頼者様にとって不利益になります。

そのため、弊社では公平性・客観性を保つため、任意売却の依頼不動産の自社買取は一切行っておりません。

任意売却不動産の自社買取を行う業者の中には「自社で買取をするため、引越代として〇〇万円支払います。」と言う業者も存在します。

よく考えてみてください。

当然、業者は事業として買い取るため、引越代を支払っても十分な利益が残るということになります。

「任意売却をすると安く買いたたかれるのではないか」とご不安に思われている方は依頼する業者の選定にご注意ください。

駐車場予約サービス　akippaに関するトラブル事例

本日は任意売却とは直接関係がありませんが、弊社のご依頼者様より表題の件に関するトラブル報告を頂いたため、注意喚起として記事を書きます。

他府県の不動産（とくに一戸建て住宅）を民泊等、投資用不動産として利用されている方はとくに要注意です。

akippaとは、契約されていない月極駐車場や自宅の空きスペース等を有効活用（駐車場として貸し出す）ことを目的とした駐車場シェアサービスです。

システム自体は非常に画期的なシステムかと思いますが、トラブルの概要としては以下の通りです。

「所有不動産の駐車スペースに他府県ナンバーの車が駐車されていた」

所有者様は上記システムを利用したことがないため、当然、全く心当たりがありません。

警察官の方にも来ていただき、調べたところ、上記車の所有者はakippaというサービスを利用して、利用料金を支払い、当該車庫部分に駐車したとのこと。

つまり、見知らぬ第三者が勝手に所有者様の土地の位置情報などをakippaに登録し、収益を得ていました。

akippa側は申請人が所有者であることの本人確認は行っていなかったとのことです。

対象物件は民泊用不動産として所有されているため、ご本人様は居住しておらず、宿泊者向けのポータルサイト等に情報が掲載されていました。

冒頭にも記載したとおり、特に他府県に民泊用不動産をご所有の投資家の皆様へ。

公開されている情報を不正に利用する人物がいるようですので、くれぐれもご注意ください。

瑕疵のある不動産の任意売却

不動産取引における瑕疵（かし）とは、不動産の不具合のことを指し、雨漏りなどの物理的な不具合だけでなく、騒音などの環境的な問題、物件内での自殺など心理的な問題についても瑕疵に含まれます。

任意売却において、対象不動産が上記のような問題を抱えているのであれば、購入者に対して十分な情報開示を行い、対策の負担をその購入者に負わせることを条件とします。

これは、任意売却の売主は契約後の補修責任などを負うことは現実的に困難なためです。

したがって、後々のトラブルを避けるためにも売主は知り得る限りで購入者に対して必要な情報開示を行うことが重要となります。

しかし、これらの情報は購入者にとっては不動産の評価を下げる、つまりは値段交渉の口実となり、不当に安い金額を提示される場合があります。

弊社では上記のような不動産の問題点を購入者に十分な情報開示を行うとともに、適切な対応策についての助言を行うことで、ご相談者様の資産を守ります。

また、任意売却の取扱業者の中には自らが買主となり、ご相談者様の自宅を買い取ろうとする業者もいます。決して悪いことではありませんが、不動産価格、取引の中立性及び客観性が保てないため、弊社においてはご相談者様から直接買取は行っておりません。

・不動産売却後の残債額を減らせる

・税金の滞納（差押）があれば、売却代金の中から返済に充てられる

・引越費用が認められる可能性がある

など、任意売却における経済的なメリットを確保するためにも、適正価格で売買することが重要だと考えます。

ご所有の不動産が上記のような問題を抱えている場合、弊社までお気軽にご相談ください。

適切な売却方法を提案し、ご相談者様の利益を守り、売却後の生活の再出発のためのサポートを致します。

借地上の建物の任意売却

借地上の建物の任意売却について

借地権付建物は所有権の対象となるのは建物部分のみであること、また、毎月地代の支払いが必要であることから、任意売却に係わらず、流通性が低く、売買代金が安価になる傾向があります。

したがって、借地権付建物の任意売却を行う場合には注意が必要です。

月々の地代が発生することから、早期に借地権付建物の売却を検討する必要があります。

このため、長期間の売却活動は望ましくないため、第三者の購入希望者が見つからない場合には、賃貸人に買取を打診するのも１つの方法です。

また、借地権付建物の売却には、土地の賃借権の譲渡につき、賃貸人の承諾が必要となり、承諾料の支払いが必要となる場合が一般的です。この費用を担保権者と交渉し、売買代金の中から諸費用として配分するか、もしくは購入者が負担をするのかを検討しなければなりません。

例えば、破産管財人の立場で借地権付建物の処分を行う場合には、これらを踏まえて任意売却を試みる合理性があるかを考慮しなければなりません。

弊社では借地権付建物について上記のことに留意して適切な売却方法についてご提案しております。

個人再生手続

法律で決められた最低弁済額以上の弁済を原則３年間続ければ、残債務が免責される手続です。

個人再生手続には、小規模個人再生と給与所得者等再生があります。

住宅資金貸付債権に関する特則もあり、条件を満たせば、住宅ローンを払い続けて住宅を守ることもできます。

債務者から再生計画案を提出し、認可要件を満たせば裁判所により再生計画案が認可されます。

破産手続きのように職業制限がありませんので、破産手続きでは制限される職業についている人も、仕事を辞める必要がないなどのメリットがあります。

破産手続と違い、個人再生では再生計画にもとづき再生期間中に得た所得の中から分割弁済に充てていくことになります。

場合によっては、自宅を手放さなくても済む可能性があります。

弁護士とともにご相談者様にとって最適な方法をご提案致しますので、住宅ローンの支払いに不安を抱えている方はお気軽にご相談ください。