住み続けることができる方法
[リースバック]とは
任意売却のご相談を頂く中でもっとも多いのが「住み続けたい」というご要望です。住宅ローンの返済が厳しくなった場合であっても「そのまま住み続ける」ことを承諾してくれる相手に自宅を任意売却する方法のことです。
これが「リースバック」です。
任意売却のご相談を頂く中でもっとも多いのが「住み続けたい」というご要望です。住宅ローンの返済が厳しくなった場合であっても「そのまま住み続ける」ことを承諾してくれる相手に自宅を任意売却する方法のことです。
これが「リースバック」です。
リースバックとは「自宅を売却してそのままその自宅を借りる」ということです。現在住んでいる自宅を第三者に売却して、その買主である第三者に賃料を払うことでそのまま住み続けることができます。
任意売却でリースバックをすることで、今の住宅ローン返済額より低い家賃で借りられたり、すでに滞納していて競売が迫っているという状況でも、住み続けることが可能になる場合があります。
住宅ローンが払えないと、
絶対に引っ越さなければならないというわけではありません。
そのまま住み続けることが可能
将来的に買い戻すことが可能です
固定資産税等の税金やマンションの場合では管理費等の支払いがなくなる。
今まで支払っていた住宅ローン返済額よりも家賃のほうが安くなる場合もある。
自社ビル・事務所・工場などのローンの返済が困難になってきた場合でも、リースバックは可能です。また、まとまった資金が必要になったり、資金繰りを改善したい場合などにもリースバックは有効です。自社所有の不動産を売却しても、その不動産をリースバックすることで事業を継続させることができるため、移転に要する時間的ロスによる機会損失が生じることはなく、無駄な移転経費をかける必要もありません。また、将来的に買い戻すことも可能です。
リースバックをするということは、ローンの返済から家賃の支払いに変わるということです。そのため、ローンの返済では返済額の内、利息の支払い分しか支払利息として経費に計上することができなかったところ、リースバックをすることで家賃の支払いとなり、その全額を経費として計上することができるようになります。そのため、計上する経費が多くなった分、法人税を圧縮することができます。
所有不動産を売却することで、オフバランス化することができます。オフバランス化によるメリットとして、もっとも大きなメリットはキャッシュフローの改善にも書いた「経費処理が可能」であることですが、その他にも、所有に伴う経費(固定資産税等)の削減やバランスシートのスリム化による総資本利益率の改善などのメリットがあります。総資本利益率を改善することで会社の評価を上げることができます。
メリット |
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デメリット |
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リースバックは、今の不動産の価値を基準に投資家に売却します。あくまでもその不動産の時価で売却するため、リバースモーゲージのように年齢による融資の制限はありません。主な手続は不動産の売却時のみで、その後は毎月賃料を支払って頂くのみです。
取り扱う不動産も一戸建、マンション、ビル、工場、テナント、事務所など制限はありません。また、不動産の所在しているエリアについても、不動産需要の見込める立地であれば取り扱い可能です。
老後資金確保の手段を検討されているのであれば、リースバック、リバースモーゲージ双方の特色しっかりと確認のうえご判断下さい。
M様の勤めていた会社の業績が悪化。業績改善の見通しがつかないまま、ボーナスは下がり続け、給与も下がってしまいました。そんな中、子供達の進学が重なり、学費が重く圧し掛かりました。結婚して間もなく購入した、新築の住宅ローンの返済も厳しくなっていき、競売にかかるのではないかという不安から、当社にご相談いただきました。
M様は、家族と過ごしてきた自宅に思い入れもあり、どうしても引っ越しだけは避けたいと考えられていました。その反面、子供にはしっかりと教育を受けて欲しいとも考えており、自宅の維持、子供たちの学費の工面に悩まれていました。そこで、任意売却によるリースバックをご提案しました。最終的には、長男が社会人になるまでリースバックで自宅を借り続けて、その後は長男の名義で自宅を買い戻すことを条件にリースバックを決断されました。
N様は定年退職されて年金生活を送られていました。お子さんの借金の整理などで預貯金のほとんどを使われており、手元資金はほとんど無い状態でした。そんな中、お孫さんの学費が必要になり、お金を用意しなければならなくなりました。自宅の住宅ローンの返済は終わっていましたが、不動産担保ローンを利用して根抵当権が設定されており借入額がある状態で、リバースモーゲージの取り扱い銀行に相談するも、担保余力がないと言われて断念。そんな時にリースバックのことを知り当社にご相談いただきました。
N様の場合、不動産担保ローンの融資額と合せて必要な学費の額で自宅を売らなければなりませんでしたが、幸いなことに、投資家が求める利回りの価格とN様が必要とする価格の調整がついて、リースバック契約を成立させることができました。お孫さんの学費が落ち着く5年後にお子さん名義で自宅を買い戻すことになりました。
K様は自身が代表を務める法人が所有するビルを自社で使用して事業を行っていました。K様は創業社長で創業から一貫して業績を拡大してきましたが、経済不況で業績が低迷。そんな中、メインバンクと資金面での融通や返済条件の緩和について、交渉を重ねていましたが、金融機関との折り合いはつかず、金融機関から競売の申立てをされることになりました。自社ビルが競売に掛けられてしまうと、事業の継続は絶望的です。そんな時にリースバックのことを知り当社にご相談いただきました。
N様から相談を受けてすぐに金融機関に交渉しました。そして、金融機関が任意売却に応じる条件の提示を得ることができました。
投資家としては、競売を申し立てられている会社がテナントとして残るということにテナント料滞納のリスクが高いのではないと考えていました。しかし、経営内容や競売に至った経過などについて説明することでご理解いただき、リースバック契約を成立させることができました。
任意売却によるリースバックを行うには、入札が開札されるまでにすべての手続きを終えなければならず、時間は限られています。
特に次のような方は、関係者との調整が必要なため、手続きに時間を要する可能性があり、早い段階でご相談下さい。
これらの他にも、リースバックを成功させるための障壁となる事情があるかも知れません。リースバックは早期相談が成功の鍵と言えます。
リースバックは一般的な不動産売買とは性質が異なる取引です。任意売却の知識はもちろんのこと、不動産の適正な評価や投資家に対するリースバックの交渉など様々なノウハウがなければ成立させることはできません。「もう無理かな」と諦める前に、多数の実績があるライブプロパティに一度ご相談ください。