投資マンション販売業者が提示する収益モデルは理想論

投資マンション販売業者が提示してきた利回りを信じて購入したのに、色々なコストがかかり、想像していた収益が上がらないと感じている方が非常に多くいらっしゃいます。セールスを受けているときに、10年、20年、30年運用した場合の試算表を見せられると思いますが、ほとんどの場合、理想であって、現実的ではないもののようです。
実際の賃貸経営では、空室や予期せぬ修繕費用、賃料低下などのリスクを考える必要があります。

マンション投資の利回りを試算してみましょう

マンション投資の「利回り」（表面利回り）は、

例えば、2,500万円のマンションを購入し、毎月の家賃を15万円で貸すとすると、

年7.2%というと、定期預金などに比べて高利回りに見えます。
しかし、この計算方法には

1. 01. 経費が一切含まれていない

   • 仲介手数料や司法書士の報酬
   • 改装や修繕にかかる費用
   • 火災保険
   • 賃借人を募集する広告費
   • 管理費・修繕積立金
   • ローンの金利
   • 管理委託料

2. 02. 税金が含まれていない

   • 不動産を購入したときの登録免許税・不動産収得税
   • 固定資産税・都市計画税
   • 家賃収入が発生するため、所得税・住民税の増加

3. 03. 空室によるロスが考慮されていない

このように、表面利回りとは、必要経費を含まず、空室によるリスクや、将来的な修繕費用を一切考慮しない、架空の利回りということです。また、通常、建物は築年数が経過するにつけてメンテナンスが必要になるため、出費は増える一方です。そして、賃料は、築年数が経過するにつけて下がるのが一般的です。今の賃貸経営が良くないということは、この先、状況が好転する見込みは低いということです

マンション投資の収支イメージ

「家賃保証」は安心できる制度ではない

大手メーカーでアパート等を建築した場合、空室リスク対策として「家賃保証」を提案されるケースがほとんどだと思います。この時の家賃保証の相場は70～80％位でしょう。そして、安定収入を希望して、家賃保証を受ける人が多いようです。
しかし、問題となるのは、この家賃保証は契約が存続している限り、同額の家賃保証があると思い違いをしてしまっている人がいるところです。実際には、数年ごとに保証する家賃の見直しがあり、家賃保証の額は下がっていく傾向にあります。

上記は、30年家賃保証を受けたアパート経営の例です。全てのケースが当てはまるとは言えませんが、家賃相場の低下と共に家賃保証額も下がるため、その後、赤字が発生することが予想されます。また、建物の経年によって大規模修繕工事が必要になるため、その都度、まとまった費用が必要になります。実際には、もっと厳しく考えておくべきでしょう。

人口は減っているのに総住宅数は増えて、
空き家率は増加

日本は少子高齢化・人口減少社会と言われていますが、これは、統計データを見ればさらに明らかになります。2015年と2040年を比べてみると、2015年には約1億2,659万人いた人口は2040年には1億727万人にまで減少するというデータがあります。人口が増えるという社会構造に変わっていなければ、この先、人口は減少していきます。
（※平成25年住宅・土地統計調査結果）

人口が減少していくというデータがある反面、総住宅数は毎年増加しているというデータがあります。そして、注目すべきは、空き家数も増えており、平成25年では空き家率が13.5％もあります。家余り時代の到来と言えます。

持ち家住宅率は平成20年と平成25年を比較すると、192万戸増加して、住宅全体に占める割合は、61.9％と平成20年に比べ0.8ポイント上昇しています。

共同住宅数は平成25年に2,209万戸、平成20年と比べると、141万戸（6.8％）増加して、住宅全体に占める割合は、42.4％と平成20年に比べ0.7ポイント上昇しています。

これらのデータを分析すると、人口は減少しているのに、総住宅数増加、特に共同住宅数が増加している。そして、持ち家率が高まっている中で、年々、空き家率は増加傾向にある。これは、今後、共同住宅の空き家率上昇が顕著になると予想できます。

資産価値が下がっていて売りたくても売れない

全ての物件とは言いませんが、新築マンションを購入して、一年も経たずに直ぐに売却しようとしても、購入した金額で売却することは難しいでしょう。それは、販売価格に土地・建物価格以外に、販売業者の利益、販売に要する経費が含まれているからです。新築マンションを買った時点で、すでに2割～3割程度は価値が下がっていると考えておくべきです。