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投資用・収益物件の任意売却

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投資用・収益物件の任意売却は、
ライブプロパティにお任せください。

実際住んでいる自宅ではなく、投資用に買ったマンション等でも、ローン返済が困難になり売却をご検討されている場合はご相談ください。一般の住宅ローンの任意売却とは異なるところもありますが、ライブプロパティでは、投資用・収益物件の任意売却のノウハウを駆使して解決までご対応させて頂きます。

マンションオーナーの深刻で切実な悩み・・

  • 買ったときからトラブル続き・・・。
  • 修繕費がかかりすぎる・・・。
  • 賃料は下がるのに空室が埋まらない・・・。
  • 退職金で返済しないといけない・・・。
  • このままだと自宅まで競売に・・・。
  • とにかくこれ以上運用・維持できない・・・。

所有する投資用・収益物件がうまく運用できない状態で売却を検討している方からの相談では、購入時から既に無理な運用計画のもと投資マンションを取得されている方も少なくありません。投資マンションの営業担当者から強引に売りつけられたといった事例が多いように感じます。

こんな理由で購入したのではないですか?

  • 税金対策になると勧められて購入してしまった。
  • 生命保険代わりになると勧められて購入してしまった。
  • 強引な営業で半ば無理やり購入させられた。
  • 1戸くらいならと思い購入してしまった。
  • 知人で成功している人がいたので大丈夫だと思った。

ライブプロパティは投資物件も任意売却で問題を解決いたします。

ライブプロパティが
全面的にサポートいたします。

  • 賃借人との
    交渉をサポート
    入居者との
    話し合いの進め方を
    アドバイス。
  • 管理会社と
    交渉
    管理会社と
    今後の方針などを
    話し合い。
  • オーナー
    チェンジ
    入居者が
    退去することなく
    そのまま売却。

投資用・収益物件と住宅の任意売却は同じような手続で進めることになるのかと言えば、そうとも限りません。
投資用・収益物件と住宅ローンの任意売却の場合で異なるポイントしては

・ローンの種類が住宅ローンではないため債権者の方針が異なる場合がある
・管理会社や入居中の賃借人等利害関係者が多い

このように、収益・投資物件と住宅の任意売却を比べると、大きく異なるポイントが2つありますが、ライブプロパティでは、
任意売却が成立するように、賃借人との交渉のアドバイス・管理会社との交渉等、全面的にお手伝いしています。

不動産投資の実情

不動産投資の失敗が増えてきています。

  • 財産として買ったはずがいつの間にか家計を圧迫
  • アパート経営
  • 投資マンション
  • 事業用地

不動産に投資した目的は三者三様です。税金対策・生命保険代わり・老後のため等・・・
目的は色々でも、将来のための資産育成を考えてのことだと思います。
しかし、様々な事情を背景に、不動産投資の失敗事例が増えています。

収益を生まない不動産、持ち続けると・・・

家賃が下がったり、空室が続いて収益が悪化しても、ローンの返済や管理費等の支出は続きます。しかし、将来的には自分の資産になると考えて、無理をして、手持ち資金から月々の赤字を補いながら賃貸経営を続ける方がたくさんいらっしゃいます。
しかし、現在、収益の上がっていない物件を保有していても、将来的に賃貸経営が楽になる可能性は低いといえます。

  • 投資マンション販売業者が提示する収益モデルは理想論

    投資マンション販売業者が提示してきた利回りを信じて購入したのに、色々なコストがかかり、想像していた収益が上がらないと感じている方が非常に多くいらっしゃいます。セールスを受けているときに、10年、20年、30年運用した場合の試算表を見せられると思いますが、ほとんどの場合、理想であって、現実的ではないもののようです。
    実際の賃貸経営では、空室や予期せぬ修繕費用、賃料低下などのリスクを考える必要があります。

    マンション投資の利回りを試算してみましょう

    マンション投資の「利回り」(表面利回り)は、

    例えば、2,500万円のマンションを購入し、毎月の家賃を15万円で貸すとすると、

    年7.2%というと、定期預金などに比べて高利回りに見えます。
    しかし、この計算方法には

    1. 01. 経費が一切含まれていない
      • 仲介手数料や司法書士の報酬
      • 改装や修繕にかかる費用
      • 火災保険
      • 賃借人を募集する広告費
      • 管理費・修繕積立金
      • ローンの金利
      • 管理委託料
    2. 02. 税金が含まれていない
      • 不動産を購入したときの登録免許税・不動産収得税
      • 固定資産税・都市計画税
      • 家賃収入が発生するため、所得税・住民税の増加
    3. 03. 空室によるロスが考慮されていない

    このように、表面利回りとは、必要経費を含まず、空室によるリスクや、将来的な修繕費用を一切考慮しない、架空の利回りということです。また、通常、建物は築年数が経過するにつけてメンテナンスが必要になるため、出費は増える一方です。そして、賃料は、築年数が経過するにつけて下がるのが一般的です。今の賃貸経営が良くないということは、この先、状況が好転する見込みは低いということです

    マンション投資の収支イメージ

  • 「家賃保証」は安心できる制度ではない

    大手メーカーでアパート等を建築した場合、空室リスク対策として「家賃保証」を提案されるケースがほとんどだと思います。この時の家賃保証の相場は70~80%位でしょう。そして、安定収入を希望して、家賃保証を受ける人が多いようです。
    しかし、問題となるのは、この家賃保証は契約が存続している限り、同額の家賃保証があると思い違いをしてしまっている人がいるところです。実際には、数年ごとに保証する家賃の見直しがあり、家賃保証の額は下がっていく傾向にあります。

    30年家賃保証を受けたアパート経営の例

    上記は、30年家賃保証を受けたアパート経営の例です。全てのケースが当てはまるとは言えませんが、家賃相場の低下と共に家賃保証額も下がるため、その後、赤字が発生することが予想されます。また、建物の経年によって大規模修繕工事が必要になるため、その都度、まとまった費用が必要になります。実際には、もっと厳しく考えておくべきでしょう。

  • 人口は減っているのに総住宅数は増えて、
    空き家率は増加

    日本は少子高齢化・人口減少社会と言われていますが、これは、統計データを見ればさらに明らかになります。2015年と2040年を比べてみると、2015年には約1億2,659万人いた人口は2040年には1億727万人にまで減少するというデータがあります。人口が増えるという社会構造に変わっていなければ、この先、人口は減少していきます。
    (※平成25年住宅・土地統計調査結果)

    50年後の日本の将来推計人口

    人口が減少していくというデータがある反面、総住宅数は毎年増加しているというデータがあります。そして、注目すべきは、空き家数も増えており、平成25年では空き家率が13.5%もあります。家余り時代の到来と言えます。

    50年後の日本の将来推計人口

    持ち家住宅率は平成20年と平成25年を比較すると、192万戸増加して、住宅全体に占める割合は、61.9%と平成20年に比べ0.8ポイント上昇しています。

    持ち家住宅率(平成25年)

    共同住宅数は平成25年に2,209万戸、平成20年と比べると、141万戸(6.8%)増加して、住宅全体に占める割合は、42.4%と平成20年に比べ0.7ポイント上昇しています。

    建て方別住宅数の推移 - 全国 - (昭和58年~平成25年)

    これらのデータを分析すると、人口は減少しているのに、総住宅数増加、特に共同住宅数が増加している。そして、持ち家率が高まっている中で、年々、空き家率は増加傾向にある。これは、今後、共同住宅の空き家率上昇が顕著になると予想できます。

  • 資産価値が下がっていて売りたくても売れない

    全ての物件とは言いませんが、新築マンションを購入して、一年も経たずに直ぐに売却しようとしても、購入した金額で売却することは難しいでしょう。それは、販売価格に土地・建物価格以外に、販売業者の利益、販売に要する経費が含まれているからです。新築マンションを買った時点で、すでに2割~3割程度は価値が下がっていると考えておくべきです。

アパートローン(投資用不動産のローン)と住宅ローン(自宅のローン)の滞納をした際の債権者を比べると、アパートローンの時は毅然とした態度で回収の措置を講じてくることが多いようです。
これは、住宅ローンのように住む場所(自宅)ではなく、投資用不動産は事業として見なされるからです。返済がなされなければ、債権者としては、直ぐに抵当権を実行して回収しようと考えることでしょう。 賃貸経営が思わしくないと感じたら任意売却をご検討ください。ご相談をお待ちしております。