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任意売却のよくあるご質問一覧
QUESTION & ANSWER SESSION

任意売却って何ですか?

任意売却とは、住宅ローン・不動産担保ローンなどの支払いを滞納し、債権者(金融機関など)が担保としている不動産を競売で処分する前に、債権者の同意を得て市場価格にて売却することです。

競売よりも高値で売却することができるため、任意売却に前向きな金融機関も数多く存在しています。詳しくは任意売却とはのページをご覧ください。

諸費用はいくら位かかりますか?

ご相談者様からは一切いただいておりません。
抵当権抹消費用・差押え解除費用・滞納管理費、修繕積立金・仲介手数料などは売買代金の中から配分として債権者からいただきます。

また、相談料・コンサルティング料などの費用もいただきませんので、安心してご相談ください。

任意売却のメリットって何がありますか?

当事者全員の承諾を得たうえでの前向きな売却のため、売却後の気持ちが違います
再出発に向けて一番大きなポイントだと考えています。また、市場価格で売却することができるため、多くの返済ができ、残債務の額を減らすことができます。

任意売却の場合には債権者も債務者に対して好意的に捉えてくれるため、引越し費用をお渡しできたり、残債務の返済方法を柔軟に対応してくれたりと、メリットは計り知れません。
詳しくは任意売却のメリットをご覧ください。

任意売却のデメリットって何がありますか?

任意売却をするためには、当事者全員の同意が必要です。
当事者のうち、ひとりでも任意売却に反対すると任意売却は行えません。
また、保証人がいる場合、保証人の同意が得られない、もしくは保証人と連絡が取れない場合にも任意売却が行えないことがあります。

デメリットとしては上記くらいで、あとは一般の不動産を売却することと同様です。

競売って何ですか?

裁判所が不動産を強制的に売却することです。
債務者が借入金の返済ができない場合、債権者が担保の不動産を差押え、裁判所に対して不動産競売の申し立てを行います。その申し立てに従い、裁判所が売却する物件を競売物件といい、最低売却価格以上の最高価格で落札するシステムを競売といいます。

競売と任意売却の違いは何ですか?

結果的に住宅を手放すことは同じですが、任意売却は競売より高額で売却できるため、債権者により多くの残債務を支払うことが可能です。
また、任意売却は当事者全員の話し合いで進めますので、あなたにとっても有利な条件で売却することができます。
一方、競売は裁判所が一方的に売却作業を進めていきますので、あなたの意見は全く反映されません。

競売にかけられたらいつまで住み続けられますか?

「競売開始決定通知」が届いている場合、約3~4ヶ月位で競売の開札となります。
当然、その間は住み続けることができますが、買受人の代金納付完了から6ヶ月以内であれば「不動産引渡命令」の申し立てをすることができます。申し立てをされると早ければ1~2週間で「不動産引渡命令」が発令され、法律に則り強制執行で立ち退かなければいけません。引越し費用などのお金の手当もありません。

ローンを滞納するとどうなりますか?

ローンを滞納すると、債権者から督促状や催促書が届きます。担当者から電話連絡などがある場合もあります。 そのまま何も対策を講じないでいると、事故案件として個人信用情報へ事故情報登録(ブラックリストと言われています。)がされます。

登録が完了するとクレジットカードなどの使用が制限されます。滞納3ヶ月~6ヶ月位で「期限の利益の喪失」となり、ローン残金全額の一括請求が金融機関または、保証会社から通知されます。 さらにその後に債権者は不動産を差押え、競売の申し立てを行うことにより債権の回収を行ってきます。

任意売却したらブラックリストに載らない?

まず「ブラックリスト」というリストは存在しておらず、ブラックリストに載るということは、主な機関として、全国銀行個人信用情報センター(KSC)・シー・アイ・シー(CIC)・日本信用情報機構(JICC)に事故登録されることを言います。
競売なら載る、任意売却なら載らないということはなく、返済を滞らせた段階で事故登録されるため、競売でも任意売却でも、俗に言うブラックリストに載ることになります。

ローンの月々返済額を減額することは可能ですか?

債権者(金融機関)に支払いの条件を交渉し、月々の支払いやボーナス払いの金額変更を行うことが可能です。
ただし、債務額の免除はできません。
また、減額した分の返済額は期間を延長して支払うことになります。そのため、延長した分の金利がかかり、総返済額は増えることになります。このような事をリスケジュールといいます。

リスケジュールをした後に滞納をするとローンの残債務を一括返済で請求される可能性があるため、リスケジュールをする場合には無理のない計画を立てることが重要です。

「期限の利益の喪失」って何ですか?

期限の利益とは、借り入れたお金を分割で支払うことができる債務者の権利のことです。ローンを当初の約束どおり返済している状況では、債権者は当然「全額返済してください」と言うことができません。
ただし、債務者が住宅ローンの支払いを滞納し、支払期日に支払いができなくなった場合など、契約時の約束に違反が生じた場合に、この期限の利益が失効してしまいます。

ローン返済中に、期限の利益を失うと、残っているローン残額の一括返済を求められます。
この期限の利益を喪失すると、ローンの支払いの継続を求めても、原則として一切の分割支払いを受け付けてもらえません。
期限の利益が失効すると一括返済を行い、借金を無くすか、不動産を手放す(競売・任意売却)しかないと考えておくべきです。ただし、状況によっては期限の利益を回復させることができる場合もあります。あきらめずにご相談ください。

「代位弁済」って何ですか?

ローンの支払いが滞った場合には、債務者に代わって、債務を保証した保証会社や保証協会などが残りのローン額を債権者に支払います。これを代位弁済といいます。

保証会社や保証協会などは弁済した金額について、債務者に対して求償権(弁済したお金の支払いを求める権利)を有しており、その範囲で債権者が債務者に対して持っていた担保権などを債権者に代位して行使することができることになります。
この段階で債権が保証会社に移行されます。

残債務はどうなるのですか?

任意売却であっても競売であっても、残債務は支払わなければいけません。
ただし、競売で落札される場合より、任意売却であれば市場価格で売却される可能性が高いため、ローンの残債額が減少します。
任意売却または競売での売却後の残債務は無担保債権として金融機関からサービサー(債権回収会社)に譲渡されるケースがほとんどです。
その後の残債務についてはサービサーと交渉することになります。

任意売却をすると自己破産しないといけないのですか?

自己破産は選択肢の一つです。

任意売却でも競売であったとしても必ず自己破産しなくてはならないということではありません。
ただし、任意売却した場合の残った残債務は、多くの場合債権者は3~5年での返済計画で無理のない範囲での分割払いに応じてくれます。
その後もその都度返済計画を出すことになります。

無理のない返済を続けていくことができれば、自己破産をする必要はありません。ただし、残債務が多額である場合や、消費者金融などからの多重債務がある場合には自己破産を選択したほうが再出発に有利な場合があります。

自己破産したらローン(残債務)はどうなるのですか?

自己破産して免責が認められるとローン(残債務)の支払いはしなくてよくなります。

自己破産するとどうなるのですか?

破産により各種の資格制限を受けることがあります。
例えば、弁護士などの一定の職業には就けなくなりますし、原則として持分会社(合名会社や合資会社)の社員になることができません。

ただし平成16年の商法改正により、詐欺破産罪など破産関係の罪を犯していない場合は株式会社の取締役や監査役にはなることができるようになりました。
戸籍や住民票に記載されることはありませんし、選挙権が剥奪されることもありません。
相続についても制限を受けずに相続することができます。

本籍地の破産者名簿には記載はされますが、本人以外は閲覧することはできません。
破産したことを官報に公告されますが、一般の人で官報を頻繁に見ている人も少ないと思うので、破産したことを周囲に知られることはほとんどないと思います。
また、破産による資格制限を消滅させる「復権」という制度が設けられています。

この「復権」には
(1)一定の要件が定められれば、当然に復権の効果が生じる当然復権
(2)破産者の申し立てに基づく裁判による復権
の2種類があります。

自己破産をした際、借金を払わなくて良い状態にする「免責決定」を得た場合にはその時点で自動的に当然復権します。

もし「免責決定」を得ていなかったとしても、破産宣告後10年の経過か、あるいは債権者に借金をすべて返済すれば申し立てにより復権することができます。

任意売却は自己破産前と後でどちらが有利ですか?

自己破産をする場合、資産(不動産など)があると原則として管財事件となり、競売・任意売却どちらにしても破産管財人によってその資産は換価処分されます。

自己破産をして管財事件となった場合、小額管財(一部の裁判所のみ)20万、通常管財で50万円(債務総額により変わります)を予納金として裁判所に収めなければなりません。
また、弁護士に対し、着手金と成功報酬の費用がかかります。

ただし、本人に資産がなく、破産手続きの費用もでない場合は同時廃止になります。
同時廃止とは、換価する財産がなく、手続きを進める意味がないので、破産手続開始決定と同時に破産管財人を選任することなく、手続きを終結することをいいます 。
同時廃止の裁判所費用は3万円ほどですみます。破産手続きの前に不動産を任意売却しておけば、換価する資産はなくなり、管財事件ではなく、同時廃止の可能性が高くなります。
期間は一般的に申し立て後3ヶ月から半年位で免責決定となります。
また、即日面接手続きという方法もあります。
しかし、破産管財人が選任されるケースでは免責決定まで長期間(少額管財手続は6ヶ月程度で終結する場合が多い)かかってしまいます。
つまり、自己破産の前に任意売却をすることで、破産手続きは簡略化されて予納金も20万円or50万円(債務総額により変わります)が3万円程度で済み(弁護士費用は別途必要)、免責決定までの期間も大幅に短くなります。
また、破産管財人が選任された段階で、不動産(財産)をご自身の意思で売ることができなくなります。

自己破産前に任意売却をするほうが有利だと判断できます。

滞納している固定資産税・住民税などはどうなるのですか?

競売では認められませんが、任意売却の場合は差押えられている国税・市税などの差押え解除(判子代)にかかる費用の一部を配分で認めてくれます。

ただし、滞納額が過大で債権者から費用の一部を認めてもらえても、国税・市税などの差押え解除に合意してもらえるだけの金額が用意できなければ、任意売却は成立しません。
自宅を差押えられる前に役所と話し合いをして、少しの額でも毎月払うことが任意売却を成功させる上では重要です。
差押え登記の種類としては、固定資産税・都市計画税・住民税・国民健康保険・源泉税・自動車税などがあります。

共有名義の相手と連絡が取れない場合でも任意売却はできますか?

任意売却、通常の売却に関わらず所有者の「売却をする」という意思の確認がとれなければ所有権の移転はできません。

連絡が取れないと売却する同意をもらうことができないため、売却することができなくなってしまいます。
ただし、不在者の財産管理人を家庭裁判所で選任(不在者財産管理人専任)してもらい、不在者に代わって手続きを行うか、不在者の失踪宣告を行い、不在者が死亡したものとして不在者の法定相続人が手続きを行う方法が考えられますが、実際にはこれらの手続きには相当な時間を要します。
又、認められるには要件を満たす必要もあります。ご相談頂くタイミングが早ければ間に合う可能性もありますので、あきめずにご相談ください。

離婚したが(元夫or元妻)名義の家にまだ住んでいます。ローンを滞納しているみたいなのですが、今後どうなりますか?

離婚した相手(元夫or元妻)が自己名義でその家を所有し、ローンを借りている場合には、任意売却であっても競売であっても、家を出て行かなければなりません。

離婚した相手(元夫or元妻)のローンの連帯保証人になっています。
相手がローンを滞納した場合どうなりますか?

あなたが連帯保証人であれば、離婚した相手のローン残額はあなたにも請求され支払う義務があります。
連帯保証は、債権者(金融機関など、ローンの借入先)との契約であり、夫婦間での約束ではないため離婚していても、債権者の同意がなければ連帯保証人をやめることができません。

離婚していても、現在その家に住んでいなくても、離婚した相手が死亡した場合(団体信用生命保険加入を除く)でも、返済の義務を免れることができません。
債権者はいつでも連帯保証人に返済を請求することができ、請求が来たら連帯保証人は断ることができません。

さらには「離婚した相手(元夫or元妻)に先に請求してください」という権利すらありません。
そしてローンをすべて返済し終えない限り原則として連帯保証人をやめることはできません。
ただし、債権者が認める代わりの連帯保証人を立てるか、ローンの借り換えをしてもらい、連帯保証人から抜ける方法があります。

ローンを滞納していても自宅を残す方法はありますか?

滞納の初期段階で金融機関との関係が良好であればまず、金融機関に相談してみることです。
支払い条件の見直し(リスケジュール)を行うことで月々の支払額を減らして生活のたて直しを試みてください。
他に法的手段として民事再生という方法もあります

第3者に協力してもらい「リーズバック」・「買戻し」をすることにより競売を回避して住み続けることができます。

民事再生って何ですか?

民事再生とは、自己破産の場合には処分されてしまう住宅などの財産を維持しながら借金の整理をすることです。

自己破産のように借金の返済義務がなくなるわけではありませんが、住宅ローン以外の借金を大幅に減額することができます(ただし住宅ローンは一切減額されません)。

また、自己破産のように財産の処分や一定の職業に就けなくなる資格制限もありません。住宅ローンについては全額、その他の借金については減額された借金を、原則として3年間で返済していくことになりますので、多重債務で苦しんでいる方にとっては解決策になるかもしれませんが、住宅ローンの支払いが苦しい方にとっての解決策にはなりません。
また、民事再生すると個人信用情報機関(ブラックリスト)に民事再生をしたことが登録されてしまいますので、5~7年程度は新たなクレジットカードをつくったり、ローンを利用することが制限されます。

リースバックって何ですか?

リースバックとは、第3者(不動産会社や一般投資家の方など)に一旦ご自宅を任意売却し、賃貸としてあなたが借りて住み続けるという方法です。

家賃は周辺相場を基準として任意売却前に定めます。ただし、売却先(家主)と賃貸借契約を結びますので、一定の安定した収入のあることが条件となります。
将来的に生活再建したら買い戻したいという方には、任意売却の際に覚書を取り交わすなどの約束をしておくことも可能です。

買戻しって何ですか?

買戻しとは、親族や友人の方に、ご自宅を買い取ってもらい、今後はその方にローンを返済していくという方法です。
買取りは、現金でもローンでも可能です。
ただし、融資条件で親族間取引を認めていない金融機関が多くあります。

融資を組まれる方の属性などで可能な場合もありますので、あきらめずにご相談ください。
また、金利と手数料は高くなりますが、ノンバンクですと親子間売買でも身内売買でも住宅ローンを認めるところが多くあります。
なお、買い戻すまでの間の具体的な条件については当事者間でよく相談して、書類を作成し、トラブルのないように調整することが重要です。

どこの不動産屋に頼んでも一緒ですか?
不動産会社によって専門にしているジャンルは違います。任意売却を取り仕切るには多岐にわたる専門知識が必要になります。
もちろん蓄積された経験の裏づけが必要ですし、弁護士・税理士・会計士・司法書士などの専門家との連携がしっかりと取れているかも重要です。

任意売却は債権者や役所との交渉があり、非常に手間と時間がかかります。交渉の仕方によっては、債権者の同意を得られずに競売になってしまう場合もあります。つまり、任意売却を成功させるには任意売却を専門にしていて、あなたと相性の合う業者を選ぶことが非常に重要となってきます。

また、債権者から不動産業者を紹介されるケースもありますが、その業者は基本的に、あなたが有利になるようにではなく、債権者が有利になるように手続きを進めます。
その業者が依頼主(債権者)のために仕事をすることは当然だと思います。
あなたの利益(引越し費用・引渡し時期など)のためには、ご自身で業者を指定することが大事だといえます。